Le pouvoir en place au Bénin a récemment instauré un encadrement strict des loyers, fixant des plafonds compris entre 15 000 et 80 000 FCFA à Cotonou. Cette initiative, présentée comme une mesure sociale en faveur des ménages les plus modestes, pourrait s’avérer contre-productive en ignorant les mécanismes économiques fondamentaux.
Si l’intention affichée – limiter la spéculation immobilière et rendre le logement plus accessible – peut séduire l’opinion publique, les spécialistes du secteur expriment des craintes légitimes. L’histoire économique démontre en effet qu’une telle intervention administrative, si elle est mal calibrée, risque de fragiliser durablement le marché immobilier du pays.
Les risques d’une politique immobilière déconnectée des réalités économiques
La fixation administrative des loyers repose sur une méconnaissance des principes économiques essentiels. L’offre et la demande constituent le socle de tout marché, et le logement n’y fait pas exception. Lorsqu’un déséquilibre persiste entre l’offre insuffisante et une demande croissante, les prix augmentent mécaniquement.
Plutôt que de s’attaquer à la racine du problème – à savoir le manque criant de logements abordables –, cette mesure risque d’aggraver la situation en trois temps :
- L’arrêt des investissements privés : Pourquoi un promoteur immobilier engagerait-il des fonds colossaux dans la construction de nouveaux logements si la rentabilité est artificiellement limitée ? Le secteur privé, déjà hésitant en période d’incertitude politique, pourrait se retirer, aggravant ainsi la pénurie.
- La dégradation des biens existants : Avec des revenus locatifs réduits, les propriétaires n’auront ni les moyens ni l’incitation à entretenir leurs biens. Les logements se détérioreront rapidement, réduisant encore davantage l’offre de qualité.
- L’émergence d’un marché parallèle : Face à un accès légal restreint, les candidats locataires pourraient se tourner vers des pratiques illégales, telles que les paiements en espèces non déclarés, pour obtenir un logement, créant ainsi un climat de corruption et d’opacité.
Un secteur public incapable de prendre le relais
Pour que cette mesure produise des effets positifs, il faudrait que l’État béninois dispose des ressources nécessaires pour construire massivement des logements sociaux, compensant ainsi le désengagement du privé. Or, dans un contexte de tensions budgétaires et de pressions économiques, un tel projet semble illusoire.
Par ailleurs, cette décision envoie un signal négatif aux institutions financières locales. Une baisse des projets immobiliers entraînera mécaniquement une réduction des crédits accordés, affectant l’ensemble de la filière – des fournisseurs de matériaux aux artisans. Le ralentissement économique qui en résulterait pourrait impacter des milliers de ménages indirectement liés à ce secteur.
Une mesure populiste aux conséquences imprévisibles
En cédant à la tentation d’une mesure spectaculaire mais mal pensée, les autorités cherchent probablement à gagner la faveur des citadins en période de transition politique. Pourtant, en économie, une pénurie ne se résout pas en interdisant aux prix de s’ajuster.
En décourageant l’investissement et en aggravant les déséquilibres du marché, cette politique risque de transformer une crise du logement en un véritable casse-tête social. À Cotonou comme dans les autres grandes villes, la quête d’un toit pourrait devenir encore plus ardue, au détriment de la cohésion nationale et de la stabilité économique.
